법인 부동산 양도세, 알면 득 모르면 독! 꼭 알아야 할 모든 것

부동산 투자, 요즘 많은 분들이 관심 갖고 계시죠? 그런데 개인이 아닌 법인 명의로 부동산을 사고팔 때는 어떤 세금이 부과될까요? 오늘은 법인 부동산 양도세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 복잡하고 어려울 수 있지만, 제대로 알면 큰 도움이 될 거예요. 함께 알아볼까요?

 

법인 부동산 양도세란?

법인이 부동산을 팔 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금, 바로 이것이 법인 부동산 양도세입니다. 개인이 부동산을 팔 때 내는 양도소득세와는 조금 다른데요, 어떤 차이가 있는지 살펴보겠습니다.

개인 vs 법인 양도세의 차이

개인이 부동산을 팔면 양도소득세를 내지만, 법인은 법인세를 냅니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 법인이 특정 부동산을 팔 때는 추가로 세금을 더 내야 하는데, 이것이 바로 '토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가과세'입니다.

법인세 추가과세 대상

모든 부동산 매각에 추가과세가 적용되는 것은 아닙니다. 주로 다음과 같은 경우에 해당돼요:

• 비사업용 토지
• 주택 (주택에 딸린 부수 토지 포함)
• 주택을 취득하기 위한 권리 (예: 분양권, 조합원 입주권)

법인 부동산 양도세 계산 방법

법인 부동산 양도세는 어떻게 계산될까요? 기본적인 계산 방법을 알아보겠습니다.

기본 계산식

1. 양도차익 = 실제 양도가액 - 양도 시점의 장부가액
2. 장부가액 = 취득가액 - 감가상각누계액
3. 법인세 = 양도차익 × 법인세율
4. 추가 법인세 = 양도차익 × 추가세율

법인세율

법인세율은 과세표준에 따라 다르게 적용됩니다. 2024년 기준으로 다음과 같습니다:

과세표준	세율	누진공제
2억 이하	9%	-
2억 초과 200억 이하	19%	2,000만원
200억 초과 3,000억 이하	21%	42,000만원
3,000억 초과	24%	942,000만원

 

2025년부터는 공시대상기업집단에 속하는 내국법인의 중간예납 계산방법이 변경되어 해당 사업연도 중간예납기간의 법인세액을 기준으로 중간예납세액을 계산하게 됩니다.

추가세율

추가세율은 양도하는 부동산의 종류에 따라 다릅니다:

• 비사업용 토지: 10%
• 주택: 20%
• 미등기 토지 또는 주택: 40%

법인 부동산 양도세 절세 전략

세금을 줄이는 것은 모든 기업의 관심사입니다. 법인 부동산 양도세를 절세할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까요?

1. 비사업용 토지 판정에 주의하기

비사업용 토지로 판정되면 추가과세 대상이 됩니다. 따라서 가능한 한 사업용 토지로 인정받을 수 있도록 해야 합니다. 예를 들어, 토지를 구입한 후 지체 없이 사업에 사용하거나, 법인의 고유 업무에 사용되는 것을 증명할 수 있는 자료를 준비해두는 것이 좋습니다.

2. 양도 시기 조절하기

부동산 시장 상황과 법인의 재무 상태를 고려하여 양도 시기를 전략적으로 선택할 수 있습니다. 예를 들어, 법인의 다른 사업에서 손실이 발생한 해에 부동산을 양도하면 전체적인 세금 부담을 줄일 수 있을 수 있습니다.

3. 장기보유 특별공제 활용하기

개인의 양도소득세에는 있지만 법인세에는 없는 장기보유 특별공제. 하지만 법인이 보유한 토지를 현물출자 방식으로 새로운 법인을 설립하면, 이후 그 법인의 주식을 양도할 때 간접적으로 장기보유 특별공제 효과를 볼 수 있습니다.

4. 부동산 관리 전문성 키우기

부동산 관리를 전문적으로 하는 것처럼 보이면 세무당국의 눈에 사업용 자산으로 인정받을 가능성이 높아집니다. 예를 들어, 임대 관리를 체계적으로 하고, 관련 서류를 꼼꼼히 관리하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

주의해야 할 함정들

법인 부동산 양도세와 관련해 주의해야 할 점들이 있습니다. 이런 함정에 빠지지 않도록 조심해야 해요.

1. 부동산 과다보유법인 주식 양도 시 주의

부동산 비중이 높은 법인(부동산 과다보유법인)의 주식을 양도할 때는 주의가 필요합니다. 이런 경우 주식 양도가 아닌 부동산 양도로 보아 과세될 수 있기 때문입니다.

2. 특수관계인 간 거래 주의

특수관계인(예: 대주주, 특수관계법인 등)과의 거래는 세무당국의 주요 감시 대상입니다. 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양도하면 부당행위계산부인 규정에 따라 시가로 양도한 것으로 간주될 수 있습니다.

3. 임대사업자 등록 주택도 과세 대상

과거에는 임대사업자로 등록한 주택의 양도소득에 대해 추가과세를 하지 않았습니다. 하지만 2020년 6월 18일 이후 장기 임대 등록하는 주택은 대부분 추가과세 대상이 되었으니 주의해야 합니다.

최근 법인 부동산 양도세 관련 변화

법인 부동산 양도세 제도는 계속해서 변화하고 있습니다. 최근의 주요 변화를 살펴보겠습니다.

1. 주택 양도 시 추가세율 인상

2021년 1월 1일부터 법인이 주택을 양도할 때의 추가세율이 10%에서 20%로 인상되었습니다. 이는 부동산 투기를 억제하기 위한 조치로 볼 수 있습니다.

2. 주택 취득 권리도 과세 대상에 포함

과거에는 실제 주택만 과세 대상이었지만, 이제는 분양권이나 조합원 입주권 등 주택을 취득할 수 있는 권리도 주택으로 보아 과세합니다.

3. 임대주택에 대한 혜택 축소

앞서 언급했듯이, 2020년 6월 18일 이후 장기 임대 등록하는 주택은 대부분 추가과세 대상이 되었습니다. 다만, 장기건설임대주택은 여전히 추가과세가 제외됩니다.

맺음말

법인 부동산 양도세는 복잡하고 자주 변화하는 제도입니다. 하지만 제대로 이해하고 대비한다면 불필요한 세금 부담을 줄이고, 효율적인 부동산 투자를 할 수 있습니다.

특히 최근 부동산 시장의 변화와 함께 관련 세제도 빠르게 변하고 있으니, 항상 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 필요하다면 세무사나 관련 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

부동산 투자, 특히 법인을 통한 투자를 고려하고 계신다면 이 글에서 다룬 내용들을 꼭 기억해주세요. 현명한 투자로 원하는 목표를 이루시길 바랍니다!

FAQ

Q1: 법인이 보유한 주택을 양도할 때 항상 추가과세 대상인가요?

A1: 모든 주택이 추가과세 대상은 아닙니다. 예를 들어, 장기건설임대주택은 추가과세에서 제외됩니다. 또한 임직원 사택 등 특정 조건을 만족하는 주택도 추가과세 대상에서 제외될 수 있습니다. 하지만 대부분의 경우 추가과세 대상이 되므로 주의가 필요합니다.

 

Q2: 법인이 부동산을 양도할 때 개인보다 세금을 더 많이 내나요?

A2: 반드시 그렇지는 않습니다. 상황에 따라 다릅니다. 법인은 기본 법인세율에 추가세율이 더해지지만, 개인의 경우 누진세율이 적용되고 각종 공제가 가능합니다. 따라서 구체적인 상황(예: 보유기간, 양도차익 규모 등)에 따라 유불리가 달라질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 자세히 비교해보는 것이 좋습니다.

 

Q3: 법인이 부동산을 양도할 때 신고는 어떻게 해야 하나요?

A3: 법인이 부동산을 양도한 경우, 해당 거래를 포함한 법인의 모든 소득을 합산하여 사업연도 종료일로부터 3개월 이내에 법인세 과세표준 및 세액신고서를 제출해야 합니다. 추가과세 대상 부동산을 양도한 경우에는 이에 대한 내용을 별도로 기재해야 합니다.